Rynek nieruchomości wciąż się ochładza. Prognoza na rok 2023

– Rynek nieruchomości w dalszym ciągu się ochładza. Od II kwartału 2022 roku, kiedy nastąpiło załamanie akcji kredytowej i załamanie się popytu, mamy też coraz bardziej negatywne nastroje wśród pośredników, którzy obsługują transakcje kupna, sprzedaży i najmu nieruchomościami. I po IV kwartale ub.r. najnowsze wyniki naszego badania wśród pośredników wskazują właśnie na dalsze ochłodzenie – mówi Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl.

Indeks nastrojów pośredników nieruchomości (INPON) to wskaźnik cyklicznie publikowany przez Nieruchomosci-online.pl. Jest barometrem atmosfery na rynku opartym na opiniach agentów z całej Polski. Ostatnia edycja tego badania, przeprowadzona w ostatnim kwartale 2022 roku, zakończyła się kolejnym z rzędu, choć niewielkim spadkiem. Wartość indeksu spadła o 0,6 pkt, do poziomu 46,60 na 100 pkt.

– Co dość istotne, wartość tego indeksu utrzymuje się poniżej 50 pkt, czyli poniżej granicy optymizmu, co nie jest dobrą prognozą na kolejny kwartał – mówi ekspertka.

Spośród ośmiu badanych segmentów rynku nieruchomości cztery zanotowały wzrost, a cztery spadek subindeksu INPON w porównaniu do III kwartału 2022 roku. Najwyżej ocenianą kategorią był po raz kolejny najem, który co prawda nie jest już tak rozgrzany jak jeszcze w połowie ubiegłego roku, ale wysoki popyt na tym rynku wciąż napędzają przyjezdni zza wschodniej granicy oraz osoby, które nie mają wystarczającej zdolności kredytowej i nie stać ich w tej chwili na kupno własnego mieszkania. Niewielką poprawę odnotowały również subindeksy kawalerek i większych mieszkań oraz domów i działek na sprzedaż. Z drugiej strony wartość INPON w dół ciągną lokale biurowe i usługowe.

– Prognozy dotyczące aktywności kupujących raczej nie są pozytywne. W najbliższym czasie nie ma niestety perspektyw na to, aby ta aktywność się zwiększyła. W tej chwili mamy też czas oczekiwania na obniżenie bądź podniesienie stóp procentowych, co dodatkowo wstrzymuje kupujących – mówi Alicja Palińska. – W przypadku sprzedających prognozy pośredników mówią z kolei o zwiększeniu podaży i liczby ofert w każdym segmencie rynku, czyli od mieszkań po domy i działki. Natomiast nie spodziewałabym się wyprzedaży, pojawiania się wysypu nieruchomości w obniżonych cenach w sytuacji, kiedy właściciele będą zmuszeni do transakcji i ulegną presji kupujących na obniżki. Oczywiście takie okazje będą się pojawiać, ponieważ kończy się sezon wakacji kredytowych, więc należy obserwować rynek, szukać takich ofert. Jednak one nie będą liczne.

W ocenie pośredników w 2023 roku rynek dostosowuje się do nowej rzeczywistości, w której popyt i podaż się ustabilizują, ale na niższych poziomach, transakcji będzie mniej, a czas na znalezienie kupca się wydłuży.

Agenci są też zgodni w prognozach dotyczących cen nieruchomości w I kwartale 2023 roku – zdecydowana większość uważa, że nie wzrosną one w żadnym segmencie. Ceny kawalerek powinny się ustabilizować (takiego zdania jest 47 proc. pośredników), w segmencie działek budowlanych spodziewane jest utrzymanie obecnych stawek (43 proc. głosów). W przypadku większych mieszkań mogą nieznacznie spaść, ale największe szanse na spadki cen pośrednicy dostrzegają w domach jednorodzinnych (64 proc.) i większych mieszkaniach (61 proc.), przy tym te przewidywania dotyczą raczej niewielkich korekt niż gwałtownych obniżek.

– Na ten moment większe, np. czteropokojowe mieszkania, osiągają niższe ceny niż jeszcze kwartał temu i to dotyczy 12 z 18 analizowanych miast wojewódzkich. Te spadki wynoszą w niektórych miastach od 6 do 8 proc. W przypadku mieszkań dwu- i trzypokojowych mamy ustabilizowanie cen, co wynika z tego, że są jeszcze klienci, którzy kupują, stać ich na nowe mieszkanie. Natomiast w przypadku kawalerek wciąż obserwujemy wahanie, nie wiemy, w jakim kierunku pójdzie to unormowanie cen. W tej chwili w połowie miast wojewódzkich widzimy jeszcze spore wzrosty, w niektórych miastach kilkuprocentowe spadki. W tym segmencie widać spory ruch, ceny kształtują się też w zależności od standardu kawalerek, które trafiają na rynek – mówi ekspertka z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl.

Jak wskazuje, kawalerki i lokale o mniejszym metrażu zyskują popularność, ponieważ są kupowane na potrzeby własne, aby uniknąć płacenia wysokiego czynszu, albo jako inwestycja pod najem, który na polskim rynku wciąż utrzymuje rentowność.

– One wciąż są towarem atrakcyjnym pod względem inwestycyjnym, ponieważ najem na polskim rynku nieruchomości nadal się rozwija. Z drugiej strony kawalerki są też alternatywą dla drogiego najmu. Tak więc perspektywy dla tego segmentu są bardzo dobre – mówi Alicja Palińska. – Najem – nie tylko kawalerek, ale i większych mieszkań – ma obecnie największe szanse na rozwój w I kwartale 2023 roku. Pośrednicy spodziewają się utrzymania popytu na obecnym poziomie, a nawet z tendencją wzrostową – nie tylko wśród osób zza wschodniej granicy, ale i tych, których obecnie nie stać na zakup nowego mieszkania. Mamy też odbudowującą się podaż, na rynek najmu trafiają w tej chwili mieszkania, które zostały kupione w 2020–2021 roku od dewelopera i teraz są wykańczane i oddawane do użytku, ale także oferty od właścicieli indywidualnych, których wysokie stawki zachęcają do przenoszenia ofert ze sprzedaży na najem.

Jak pokazuje ostatnia edycja indeksu INPON, prognozy cenowe dla rynku najmu najczęściej wskazują na stabilizację, chociaż niemała część pośredników nie wyklucza też wzrostów. Utrzymania obecnych stawek spodziewa się 50 proc. agentów nieruchomości, a umiarkowane podwyżki czynszów przewiduje ponad 30 proc.