Nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego

Fot. Pixabay/CC0

Od nowego roku zakup ziemi rolnej może czasem się okazać niemożliwy. Problem mogą mieć też rolnicy, którzy będą chcieli sprzedać pojedyncze działki, a nie całe gospodarstwo. Wszystko za sprawą nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

1 stycznia 2016 roku wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Wprowadza ona kontrolę nad rynkiem obrotu ziemią, na którym dziś obowiązuje spora swoboda. Wiele osób stara się jeszcze zawrzeć transakcję na ostatnią chwilę.

- Jeśli ktoś przed zmianą prawa chciałby kupić nieruchomość musi podpisać umowę ostateczną do końca 2015 roku – mówi Bartosz Turek z Lion’s Bank.

W najgorszej sytuacji są ci, którzy chcą kupić większą parcelę (min. 5 ha). Mają oni dosłownie ostatnie dni na podpisanie umowy przedwstępnej. Wszystko dlatego, że wobec takich działek Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo pierwokupu. Na jego realizację ma miesiąc. Aby zdążyć, trzeba więc najpierw podpisać umowę warunkową i wysłać dokumenty do Agencji. Dopiero po upływie miesiąca od wpłynięcia dokumentów do ANR można podpisać umowę kupna-sprzedaży, która skutecznie przeniesie prawo własności. Czasu jest więc niewiele, bo jak wspomniano ze wszystkim trzeba zdążyć do końca roku.

Nie podzielisz własnej ziemi

Głównym zadaniem wprowadzonej ustawy było przeciwdziałanie wykupom ziemi przez cudzoziemców. Faworyzować będzie się też lokalnych rolników, aby ci nie zmniejszali, ale powiększali swoje gospodarstwa.

Rolnik, chcąc sprzedać część posiadanej ziemi o zgodę na podział gospodarstwa będzie musiał poprosić dyrektora oddziału Agencji Nieruchomości Rolnych. Ten zgodzi się na transakcję tylko w określonych w ustawie przypadkach.

Na pozytywną decyzję można na przykład liczyć, jeśli ilość ziemi, która zostanie w rękach rolnika będzie wystarczająca, aby prowadzić efektywnie gospodarstwo. Na miesiąc przed wejściem w życie ustawy nie wiadomo, jaka dokładnie będzie to powierzchnia. W ustawie mowa jest jedynie, że nie powinno być to więcej niż czterokrotność średniej wielkości gospodarstwa w województwie. Najwyższa będzie ta granica w zachodniopomorskim (120 ha), a najmniejsza małopolskim (niecałe 12 ha). Poza tym na zgodę będzie można liczyć, jeśli dana działka będzie położona daleko od innych nieruchomości sprzedającego, ale sąsiaduje z nieruchomościami kupującego. Innym przykładem dozwolonej transakcji jest taka, w której rolnikowi, który chce sprzedać nieruchomości, po transakcji zostanie tylko dom z tzw. obejściem (do 0,5 ha), a nabywca utworzy lub powiększy swoje gospodarstwo.

Utrudnienia dla kupujących?

- Samo ograniczenie podaży skutkowałoby jednak wzrostem cen ziemi, a ustawodawca wprowadził też spore utrudnienia dla kupujących – mówi ekspert Lion's Bank. - Ważna jest wcześniej wspomniana instytucja pierwokupu.

Jego zdaniem chodzi o to, że osoba trzecia ma prawo zakupu nieruchomości na warunkach ustalonych między kupującym i sprzedającym. Dzięki nowej ustawie prawo pierwokupu uzyskają w pierwszej kolejności dzierżawcy ziemi. Jeśli tych nie ma, prawo pierwokupu mają wszyscy sąsiedzi rolnicy, a tych może być wielu i wszystkich trzeba poinformować. Na koniec prawo pierwokupu ma też wspominana już wcześniej Agencja Nieruchomości Rolnych i to uprawnienie będzie dotyczyło nie tylko działek większych (od 5 ha wzwyż) jak dziś, ale wystarczy 1 ha, aby Agencja „weszła w buty” niedoszłego nabywcy ziemi.

Każda z osób uprawnionych do pierwokupu może dojść do wniosku, że cena nieruchomości jest za wysoka i wnieść sprawę do sądu, aby ten ustalił, jaka jest wartość rynkowa. To uprawnienie może wyraźnie wydłużyć czas potrzebny na zawarcie transakcji.

- Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której może to trwać kilka lat – ocenia Bartosz Turek z Lion’s Bank.

Takich problemów z blokującym zakup prawem pierwokupu nie będą mieli m.in. kupujący powiększający gospodarstwo, którzy są rolnikami z odpowiednimi kwalifikacjami i od przynajmniej 5 lat samodzielnie prowadzą gospodarstwo i mieszkają na terenie gminy, w której tę działalność prowadzą.

Nawet osoby spełniające te wymagania muszą się liczyć z ograniczeniem powierzchni do 300 ha. Taki zapis ma przeciwdziałać powstawaniu latyfundiów.

Szczególnie na początku roku wspomniane zmiany mogą zahamować obrót ziemią sklasyfikowaną w ewidencji gruntów i budynków jako rolna (dotyczy to też np. działek w miastach dla których to parceli wydano decyzję o warunkach zabudowy). Nie jest więc wykluczony spadek cen ziemi w nowym roku.