Rynek wynajmu biur Rzeszowie i innych miastach

Fot. Pixabay/CC0

Główną siłą napędową pozostają sektory: BPO (business proces outsourcing), SSC (shared service centres) oraz ICT (information, communication, technology) oraz R&D (research& development). Popyt na powierzchnie kreowany jest także przez oddziały międzynarodowych korporacji jak i prężnie działający sektor lokalnych małych i średnich przedsiębiorstw.

Łączna podaż w analizowanych miastach (główne: Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź, Szczecin, oraz rozwojowe: Lublin, Kielce, Olsztyn, Bydgoszcz, Białystok, Rzeszów, Opole, Radom) wyniosła 3,6 mln m kw., z czego 87% należy miast z pierwszej grupy. Stopniowo maleje udział Warszawy w całkowitym wolumenie powierzchni biurowych w Polsce. Jeszcze w 2012/2013 r. stolica stanowiła ok. 70% nowoczesnych zasobów, podczas gdy na koniec czerwca 2015 r. udział ten zmalał do ok. 55%.

Pod względem wielkości zasobów, na pozycji lidera pozostał Kraków, powierzchnią biurową na poziomie 740 tys. m kw. Kolejne miejsca zajęły Wrocław i Trójmiasto, z łączną powierzchnią biurową na poziomie odpowiednio 633 tys. i 525 tys. m kw. Należy podkreślić, iż w ciągu kolejnych kwartałów nastąpi rekordowy przyrost podaży, która do końca 2016 r. na głównych rynkach osiągnie ok. 918,7 tys. m kw., a na rynkach rozwojowych około 90 tys. m kw.

W ostatnich kwartałach w większości miast utrzymywał się względnie stabilny poziom czynszów, które oscylowały w granicach 14-16 euro za m kw./mies. za najlepsze powierzchnie i 10-13 euro za średniej klasy biura. W konsekwencji gwałtownego wzrostu nowych powierzchni w II połowie 2015 r. oraz w 2016, który w wielu miastach oznaczać będzie wzrost pustostanów, zaostrzy się konkurencja wśród właścicieli biurowców. Za to mogą liczyć na obniżenie efektywnych stawek czynszu.

- Przyglądamy się sytuacji na rozwojowych rynkach biurowych, wśród których w czołówce pod względem całkowitej podaży znajdują się Lublin i Kielce, z wynikami 140 tys. i 100 tys. m kw. oraz kolejnymi projektami w budowie, które powiększą zasoby odpowiednio o 40 tys. m kw. i 32. tys. m kw. W pozostałych miastach objętych badaniem: Olsztynie, Bydgoszczy, Toruniu, Białymstoku, Rzeszowie, Opolu i Radomiu zauważamy niewielkie wahania popytu, co skutkuje stabilnym poziomem stawek czynszu i stopy pustostanów – podsumowuje Małgorzata Fibakiewicz, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Kontynuacja pozytywnych trendów w miastach regionalnych przekłada się na zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych. Wobec niskiej dostępności najwyższej jakości biurowców w Warszawie przy równoczesnym zachwianiu równowagi między podażą a popytem, prowadzącym do wzrostu pustostanów i obniżki stawek czynszu, inwestorzy coraz chętniej analizują potencjał rynków regionalnych, co skutkuje wzrostem wolumenu transakcji.

- Analizując ostatnie półrocze, regionalne rynki biurowe wyprzedziły Warszawę pod względem wielkości zainwestowanych środków. Z 354 mln euro wydanych na nieruchomości biurowe w Polsce, transakcje w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi stanowiły 68% – dodaje Anna Staniszewska.

Rzeszów

Rynek powierzchni biurowych w Rzeszowie jest stosunkowo niedojrzały. Całkowite nowoczesne zasoby wynoszą ok. 30 tys. m kw (trzecie od końca miejsce wśród analizowanych miast). Z uwagi na zainteresowanie miastem najemców z sektora BPO i SSC, w kolejnych latach podaż zwiększy się o 25 tys. m kw. Wskaźnik powierzchni niewynajętych w I połowie 2015 r. utrzymywał się na poziomie 4,4%. Jednakże w perspektywie krótko- i średnio-terminowej, w konsekwencji dostarczenia na rynek znacznej ilości powierzchni, pustostany wzrosną . Czynsze wywoławcze w Rzeszowie od kilku kwartałów pozostają na niezmienionym poziomie i kształtują się w granicach 8-10 euro za m kw./mies.

Inne miasta

Lublin Całkowita podaż powierzchni biurowych w Lublinie na koniec I półrocza 2015 r. wyniosła 140 tys. m kw. Projekty w budowie, których dostarczenie planowane jest do końca 2016 r., powiększą zasoby o kolejne 40 tys. m kw. W I połowie 2015 roku nastąpił spadek pustostanów z poziomu 12% do 10%. Nie przełożyło się to jednak na stawki czynszu, które pozostały na niezmienionym poziomie i w zależności od standardu i lokalizacji wynosiły między 9 a 14 euro za m kw./mies. W kolejnych latach podaż wzrośnie o 41 tys. m kw., co może wpłynąć na wzrost pustostanów oraz obniżkę czynszów.

W Kielcach całkowita podaż nowoczesnych powierzchni biurowych wynosi niecałe 100 tys. m kw., z czego większość to biurowce wybudowane z myślą o siedzibach dużych lokalnych fi rm. Stopa pustostanów spadła o 2 p.p i wyniosła 5%. W przyszłości rynek może powiększyć się o kolejne 32 tys. Miesięczna stawka wywoławcza za 1 metr kwadratowy powierzchni biurowej wynosi między 8 a 11 euro/m kw./mies.

Olsztyn Sytuacja na olsztyńskim rynku powierzchni biurowych pozostaje niezmienna od kilku kwartałów. Zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych wynoszą 42 tys. m kw., z których zdecydowaną większość stanowią biurowce klasy B+, a pozostałe to zrewitalizowane kamienice. Obecnie w budowie znajduję się tylko jedna inwestycja, która powiększy zasoby o 6 tys. m kw. Wskaźnik pustostanów utrzymuje się na poziomie 4,6%. Średnie czynsze wywoławcze oscylowały w przedziale 8-12 euro za m kw./mies.

Bydgoszcz na tle miast rozwojowych posiada niewielką ilość nowoczesnych projektów biurowych. Pod koniec I półrocza 2015 r. całkowita podaż powierzchni biurowych wyniosła blisko 39 tys. m kw. Żaden nowy biurowiec nie zostanie oddany do użytku do końca 2016 r., jednak na rok 2017 planowana jest realizacja projektów o łącznej powierzchni 35 tys. m kw. Stopa pustostanów wyniosła ok. 6%. Czynsze wywoławcze kształtowały się na poziomie 8-11 euro za m kw./mies.

Toruń Zasoby powierzchni biurowych w pierwszej połowie 2015 r wyniosły 30 tys. m kw. Do końca roku w budowie znajduje się tylko jedna inwestycja, która dostarczy na rynek toruński 2 tys. m kw. Poziom pustostanów wzrósł z 11,8% do 19,5%. W wyniku gwałtownego przyrostu powierzchni niewynajętych, stawki czynszu obniżyły się o 0,5 euro i wyniosły 9-11,5 euro za m kw./mies.

Białystok, mimo korzystnych warunków do rozwoju sektora BPO, SSC i R&D, nie rozwija się dynamicznie w zakresie rynku biurowego. Zasoby powierzchni biurowych w mieście wyniosły na koniec czerwca 2015 r. ok. 30 tys. m kw. Do końca roku 2016 rynek powiększy się o kolejne 10 tys. m kw. Średni poziom czynszów utrzymywał się w granicach 8-11 euro za m kw./mies. W porównaniu do roku 2014, poziom pustostanów spadł z 4,3% do 3,1%.

W Opolu podaż powierzchni biurowych na koniec I połowy czerwca 2015 r. wyniosła 24 tys. m kw. Na tle rozwojowych rynków biurowych, Opole posiada najmniejszy poziom pustostanów. Projekty biurowe budowane są głównie na siedziby konkretnych fi rm i inwestycji spekulacyjnych jest niewiele. Obecnie w budowie znajduje się biurowiec o powierzchni 3 tys. m kw. Czynsze wywoławcze w Opolu wynoszą 8-10 euro za m kw./mies. i od wielu kwartałów są stabilne.

Zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Radomiu w I połowie roku 2015 osiągnęły poziom 13 tys. m kw. W kolejnych latach planowana jest inwestycja Office Park B o powierzchni 5,6 tys. m kw. Popyt na powierzchnie biurowe w mieście jest stosunkowo niski, co znajduje odzwierciedlenie w najwyższej stopie pustostanów, który pod koniec czerwca br. sięgnął 38,2%. Czynsze wywoławcze za powierzchnie biurowe oscylowały w granicach 9-10 euro za m kw./mies.